差异化战略引导文化地产方向

房地产业作为国民经济新的增长点，为中国经济的快速增长做出了贡献。长期以来政府也都将调控房产作为重要工作任务。目前房产行业畸形发展，地产业受调控及行业发展规律的影响，也在争取转型。因此对目前地产业做分析研究，有助于制定长期发展规划。

波特五力模型，由迈克尔?波特于20世纪80年代初提出，他认为行业中存在着决定竞争规模和程度的五种力量，这五种力量综合起来影响着产业的吸引力。五种力量分别为进入壁垒、替代品威胁、买方议价能力、卖方议价能力以及现存竞争者之间的竞争，MBA、CEO必读12篇及EMBA等商管教育均将其作为一种用来分析企业所在行业竞争特征的有效工具。虽然该模型用在实践操作中有许多假设条件难以实现，但是五种竞争力量的抗争中蕴含着三类成功的战略思想，那就是大家熟知的：总成本领先战略、差异化战略、专一化战略。 具体到国内地产业可做以下初步分析：

1.进入壁垒：wto后国外资本的涌入，由于国民待遇的实行，外资房产企业及管理建筑安装、中介及保险金融等将给国内地产业带来巨大的压力。因此实行差异化战略尤为重要，文化地产附加的价值及服务对购房者的吸引力，自身的比较优势就会转化成竞争优势，或进一步转化为企业的核心竞争力。而由于资金的限制，本行业中小型的新入者不太容易立足。

2.供应商的议价能力：wto后关税降低及准入产品限制条件的放宽，国外产品将冲击国内市场，地产业供应材料总体价格将呈下降趋势。

3.买方的议价能力：由于国内人群收入差距过大，目前地产方向主要是中高端客户，低档房几乎没人盖也买不起，国人“买涨不买跌”，买方的讨价能力很低。

4.竞争对手的激烈程度：由于地产业的产品是固定资产，耗资大、风险高、准入门槛高，市场内行业竞争稍小。

5.替代品的威胁：住房基本上没有替代品，而小产权房和保障性住房由于政策原因很难在市场上威胁到商品房。

国内一线城市房地产市场的逐步成熟与进入门槛的提高，房企近年来也转战三四线城市，导致城市的库存大量累积，而部分一线城市可能出现后续供应不足的情况。地产业投资总体上呈现出增速放缓，整体保持增长的态势。

房价居高不下，将导致经济逆向调节和产能过剩，不利经济持续发展。过去的几年里，房地产膨胀导致产业结构逆向调节，延缓了经济结构调整的时间。当今钢铁业产能过剩以及亏损之痛，与2008年以来的房地产膨胀关系密切。2007年以后我国开始实施紧缩货币政策，但金融危机打乱了这一部署，2009-2010年的信贷扩张导致房地产成为经济增长的动力，房地产价格膨胀吸引了大量投资。我国房地产消费了钢铁产量的40%，房地产膨胀和钢铁业产能逆向调节，导致前几年进口铁矿石价格持续大幅度上涨，国内产能扩张，落后产能淘而不汰，这样的发展模式不可持续。

而以文化软实力为核心竞争力的房产开发模式——文化地产似已成为地产业的新道标。文化地产经济并非原有的工业地产崛起，而是文化商业综合体的打造。在政策支持及市场推动之下，如今在文化产业中，动漫影视、游戏、互联网金融、新媒体都大步迈开了发展脚步。除了产业本身需要的物业空间给商业带来的需求，还包括电影产业拉动的数字后期制作；主题公园、动漫游戏拉动的现场实体店，游戏、儿童的体验中心，网吧，衍生品等一个个体验中心，文化地产已成为政策与资本的“新宠”，另外本届政府在文化产业上的政策倾斜为历史新高。

但是，我们不能用过去做房地产的方法来做文化地产，而需要一个整合的平台，至少在表象层面上，解决做文化的不熟土地、做土地的不熟金融、做金融的不熟文化这种状况。国内不少文化产业企业随着公司规模的扩大，却没有带来效益的提高，这或许说明传统的文化产业运营有其特殊性，即包括资产结构和股权结构在内，都和体制制度、文化版权等有许多关联。

目前，在探讨实现文化与地产联姻的道路上，万科地产、凤凰股份、中粮地产等代表企业已积累了不少先行经验。“十二五”期间，国内文化产业将有一个快速的发展期，作为文化产业物理载体的文化地产亦将迎来重大发展机遇期。先行者的成功经验，将为后续企业的发展提供很好的经验借鉴。

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——营造哲学馆——

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